新居屋之我見

新居屋的詳情在特首最後一份施政報告揭盅。跟我原本預測的不同，政府在新居屋上擔當重要的角色，對房屋市場的介入甚至比舊居屋大。

第一，居屋交由房委會統籌興建，跟我之前預測在賣地條款上設定限制，然後交由私人發展商發展不同。明顯地，政府想對居屋的價格有更大的控制，不相信由私人所建的限呎樓能以合理價格賣給夾心人士。

第二，新居屋定價由市民的負擔能力決定而不是在市價上打折。在補地價部份，業主不用再以市價補地價，而是補會一筆固定的貸款給政府，就可自由買賣。之後若地價升值，增值部份全歸業主。若地價貶值，又可不補地價賣回給房委會。

從上述兩點看到，政府在新居屋上擔當主導角色之餘，還讓市民享有更多著數。政府就好像鐘擺一樣，從一個極端擺向另一個極端，由以前完全不理，到上年仍不想全力去理，到現在積極介入房屋市場。鐘擺會不會隨經濟環境惡化再擺回另一面呢﹖政府為此已留後著，倘若日後樓價大跌，供款比例低於月入四成，政府有權停售新屋。新居屋變相是調控樓價的工具，多於成為一個長遠和穩定的政策。

新居屋比舊居屋著數，這項投資有嬴冇輸，令很多未曾置業人士保持處子之身，不會貿然置業，寧願先租樓，希望五年後中獎抽到新居屋。這些給夾心階層帶來的希望會延緩他們的購買慾，令低價樓交投淡靜，租務市場卻相當暢旺。我估計除非經濟轉壞，否則低價樓會由租務市場支撐而不會大跌。

而在市旺時買了舊居屋或補了地價的，會因補價機制沒有新居屋般著數而投訴。舊東西和新東西所衍生的利益衝突是很難解決的，因為兩者的定價基準完全不同，政府在未解決這些衝突就公佈詳情，看來下一波爭議正要展開。

我始終認為樓房的市價正反映求過於供，只要政府增加土地供應，並限制呎數和可售予的人士，居屋跟私人發展的房屋同樣能以合理價格出售。分別只在於居屋是幸運大抽獎，給很多人虛假的希望，最終不中獎的人還是要等。與其等政府五六年後抽獎，不如看看這一波的經濟危機能否把樓價拉下來。